壹、前言
本文認為，未來在全球性升息之預期下，房價再漲空間有限；但這一大波台灣房地產的價格上揚，主要因為政府推動交通建設，與積極進行都市計劃之功，房價要再回頭之空間也有限。要解決下一代住的需求，就要讓「合宜住宅」遍地開發，將合宜住宅成為政府最積極的公共建設。政府可以進一步以權利公開預租或預售方式，使無殼蝸牛放心，解決社會大眾住的需求。成家才能立業，有個「家」責任重，但無「家」，居無定所、業難成。我們也從生活體會到反樸歸真體悟的觀念，開始思索未來人對房地產之價值觀念，是否也會有改變？畢竟它只是用來住而已，有必要一生為屋奴？
本周，財政部與台北市政府針對高昂之房屋價格，研擬因應對策以平民怨，與解決下一代對購屋的恐慌。根據行政院估算，台北市房價所得比為15倍，其定義為要在台北市買房子，一個家庭之或個人之年毛收入，至少需要15年以上，才能購得所需空間之自用住宅。家庭之自用住宅至少兩房一廳，坪數至少20坪；個人所需空間為套房，坪數至少10坪。毛所得是指家庭或個人，在支付生活前之全部收入，就是白話：不吃不喝的所得。貳、為什麼會有這麼高貴的土地與房屋價格？
個體經濟學中，將經濟資源大略分為四種：土地、資金、管理模式、與勞力。一個經濟體在開發之程序中，會與其它經濟體互相開放互動。在開發中或已開發國家，在資金與勞動力之供需上，大多漸漸步入已開放；就是可以互相往來。而只有土地無法互相交易，搬不動；它無法由東京搬到台北、也無法由香港搬到台北。而以這四種經濟資源之供給面而言，只要人口持續成長，「勞動力」不會停滯。只要經濟成長有商機，資金供給也將澎湃洶湧。而「企業管理經營模式」，也在新種產業不斷創新後無限放大。唯有可居住之「土地」在供給面上，無法恣意延伸。即使如香港或荷蘭之填海造陸與海爭地，所能獲取之可用土地也相當有限。
而人類之生活有群體聚集性，如，眾所皆知在全球女性絲襪之故鄉台灣彰化縣社頭鄉，以姓「蕭」的最多。「蕭」的閩南語就是「瘋」，玩笑話就是社頭鄉的人多「瘋」了。而國內著名之金融業，中信集團辜家的故鄉彰化縣鹿港鎮大多姓「黃」；若再到鹿港互近埔鹽鄉，則稱人為「施」女士或先生大概也錯不了。長期間居住下來，地域性之特質越來越濃。都市也是如此，長期下來也多已有群聚性，如台北有名年貨的迪化街，它是台灣最早經商者致富之地。這些成功企業家大多是從事紡織或成衣買賣，很多當地業者多與台塑集團往來密切。新北市三重區住宅區，除更早由大陸跨海而來之閩南人，大多來自台灣中部雲林或嘉義縣「海口人」。當然，每個人一聽到台北市大安區，多會知道它是文教區。中山區？哦！那是店面租金很貴的商業區。這一些群居居住特質，再搭配生活與商業機能之需求成長，土地或房屋需求自然增加。都市化另一種重要定義是，商機多元化而且隨著人口再聚集，如半導體也所說莫爾定律一樣，不斷繁衍成長。比較顯著的經濟演變過程是，因人口聚集、交通便利、消費需求穩定成長，在產業發展上，需要服務龐大之食、衣、住、行需求；因此多數開發中或已開發國家，多是服務業取代了製造業、成為主要產業。所有全球各國高房價都市，多在開發中或已開發國家中，其產業之發展大多以服務業稱雄。服務業所需要的土地資源，就是商業辦公大樓或是店面，人潮越多則店面租金越貴；如台北火車站捷運出口便利商店，十年前月租金就已經上百萬元了。
叁、財產帳面增值之的邊際財富效果由正轉負！
台灣的土地房屋景氣循環，曾在1990年前後達到最高峰，最後沉寂約15年，在2005年之後再度復甦。而這一波復甦來得非常的長，也非常強勁。追究原因，媒體大多歸功於國際經濟蓬勃、兩岸交流、繼之國際金融情勢穩定、美國量化寬鬆貨幣政策(QE)發揮外部效果，與台灣經濟成長與開放。但我們發現，以經濟數據與目前勞動薪資低所引發之民怨現象，一定無法洞悉台灣社會進步。台灣房地產蓬勃發展，內在一個非常重要的原因，是政府交通建設與都市計劃所造就。交通建設使得以前稱之為偏遠地區的地方，因為東西向快速公路之大量開通而升值。而都市地區則因為捷運建設不斷擴展，生活機能便利使房價增值。前者如台灣宜蘭縣，因雪山隧道開通、高速公路到達，由台北市至當地所需交通時間縮短約一半，成為台北市後花園。後者如台灣新北市三峽區，在捷運將延伸至該地，加上都市計劃規格壯觀，住宅大樓不斷興建；而桃園縣更不再話下了，因為交通更多元便利，它已經幾乎是大台北一部份。便利的交通與地區都市計畫積極進行是台灣房地產價格成長最主要原因，而客觀情勢上，美國寬鬆貨幣政策又成為世界潮流，於是房地產價格上揚一發不可收拾。房地產價格上揚有何益處？如果我們不計較通貨膨脹，則會發現：一、資產變現的流動性增加了，因此持有房產意願增加。二、帳目價值增加，消費信心會增強。
但，房屋與土地是生活的必需品，當價格的上揚不再可能是一種景氣循環，而可能是一種長期趨勢之後，價格所帶來負面效果也開始浮現。首先面對的是，這一代人賣了房子之後，要再買回來幾乎不可能。即使未來薪資多每年顯著成長，下一代人也買不起房子，正面的邊際效用隨著房價越漲越高而漸漸消失。最後，當大多數人多買不起房子之後，房地產價格上揚之邊際效用由正轉負。最近這種負作用，已經延燒到物價上。近幾個月以來的早餐或飲食店，紛紛調高餐點價格；一問才知道又是房東要漲租金。房東為什麼要調高租金？因為，別人想要以更高價格，來買它或租他這間店面。原本每個月10萬元的租金，要漲到12萬元。於是，連餐飲業者在房價漲聲中失去笑容，業主只好將它轉嫁給消費者。房價上揚會推動物價？這種情勢似乎很少見過，莫非已經到通貨膨脹惡化邊緣？因為這種物價上揚情況，顯然是成本推動(Cost Push)；畢竟多數勞動階級薪資多沒有顯著增加，並非過多貨幣追逐相對稀少物品之需求拉升(Demand Pull)型態。
肆、山不轉？路轉！買不起？租就好了！
房屋價格的上揚已經使大多數人望屋興嘆，除了所得在金字塔層頂端的家庭之外，多數人已開始失去財產增值之快樂，反而轉變為憂愁。每個人多知道房價已經回不去了，再回去也有限。因為交通只會越來越便捷，社會都市化之發展是不會走回頭路的。理解房地產上揚原因與效用之演變後，我們再看看全球各國如何以政府政策解決居住問題。
就跟有一次本文與家父對話一樣，他問我什麼是避險基金(Hedge Fund)？我稟報，就是可以做多也可以放空的有價證券操作；並報告索羅斯大師的操作績效。原以為他會大加贊嘆，沒想到他回應的話卻說：有必要賺這麼多錢嗎？每個人多一樣阿，只不過是吃三餐而已！這就讓我傻眼了？錢賺越多不是越有生活自由？那場深刻的對話，使我再度體會到，人需要的不多，想要的真的很多。本文最近也在「丟書」，將已放在書房近二十多年，再也未曾再看過幾次的書送給學生，太舊的就丟了。我對內人說，用到的是「財產」，用不到的是「遺產」，原本希望能獲得贊美。沒想到她更狠，她說別指望你兒孫會保留你這些垃圾；到時全部集中在垃圾焚化爐，一隻火柴就解決了。很多書已經多有電子檔，即使老大跟我說，放在磁碟機的資料，因為磁性關係也有一天會突然不見的。但我發現，社會科學的進展與自然科技一樣，很多規範多已經改變。例如財務報表分析中，一般公認會計原則GAAP，已經被國際IFRS所取代，舊的教科書觀念已經落伍了。最直接解決的方法就是傚法新加坡或香港政府做法，以較低成本興建社會住宅，然後租售給居民。社會住宅或是台灣所稱的合宜住宅，其優點就是給買不起房子的家庭或個人，可以在接近市區以較便宜代價，獲得住的效用。政府會受民意監督，對房客當然不會無理要求；房客最怕的是房東每年多想漲租金，政府可以以五年或十年為一期，參考物價指數變動，做為調整房租依據。在關係穩定情況下，人民住的自然安心。當沒買房子也可以住都會區之觀念形成後，目前高不可攀的房地產價格，對業者而言絕對不是利多。即使沒有所謂政府的打房政策，但房地產的瘋狂價格，最後會讓人反過來思考，有必要一定要買這麼貴的房子嗎？我只不過要住而已，又不是要將家裏搞得像皇宮一樣。如果將一個人一生一天的生活拆解下來，則會發現除非是退休，否則房屋只是下班或假日回家睡覺休閒的地方，有必要花這麼高的代價去滿足嗎？而退休又不一定要住在都市？回中南部老家種田的大有人在？
伍、結論
鉅亨網網執行長也對本文說，這麼貴的房價民眾不見得一定要買，租不也是一個好辦法嗎？政策可以往這邊思考！是阿！我們也可以思考，未來二十多年後，買房子會不會成為一種落伍觀念？何必做屋奴？租不就好了？我們這一代人認為是絕對正確的價值觀，是否就適用於未來價值觀念之轉彎？在一片打房聲中，業者與政府多可以從這方面觀念多加思索，共同來解決人民居基本住的效用需求問題！
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